RIVERSIDE-(UC)—
Las tasas de intereses en préstamos hipotecarios han bajado tanto en los últimos
dos años que se acercan a niveles no vistos desde hace décadas; esto atrae a
muchos compradores primerizos que, animados e ignorantes del fraude hipotecario,
se lanzan a conseguir una hipoteca. Si usted piensa comprar su primera casa,
esté alerta a las tramas más comunes.
Karen
Varcoe, especialista en asuntos del consumidor con Extensión Cooperativa de la
Universidad de California, ofrece algunas recomendaciones para evitar caer en
manos de explotadores.
Algunos agentes
hipotecarios ofrecen un tipo de hipoteca o tasa de interés pero lo que realmente
terminan dando al cliente es algo muy diferente. Con frecuencia, la tasa más
alta no tiene vigencia sino hasta varios meses después de que se empieza a pagar
la hipoteca.
Otros animan al cliente a
tomar prestado contra el valor de la casa. Sin embargo, si el monto de los pagos
y las cuotas llega a ser más de lo que el cliente puede pagar, y si esto provoca
una reducción importante en la cantidad de la casa de la cual ya se es dueño
(equity), la casa hipotecaria puede cancelar el préstamo y quedarse con
la casa.
Si el cliente anda falto de
dinero, algunos agentes hipotecarios le animan a refinanciar la hipoteca una y
otra vez. Aumentan las cuotas y puede acabar con una hipoteca con intereses
mayores que la original. Si los pagos mensuales ascienden demasiado, se puede
perder la casa por morosidad.
Algunas instituciones
hipotecarias tratan de incluir en el contrato hipotecario cargos inexistentes o
animan al cliente a comprar un seguro innecesario, o cobran cuotas por servicios
inexistentes.
Alerta también con los
contratistas. Algunos pueden intentar convencer al cliente a realizar
reparaciones caras, frecuentemente innecesarias. Sugieren el financiamiento por
medio de un agente en particular, quien envía directamente al contratista las
ganancias del préstamo. Con frecuencia el trabajo que realizan no es
satisfactorio y el cliente queda debiendo un préstamo con una tasa de interés
alta.
Una vez obtenida la
hipoteca, algunos agentes dicen al cliente que debe más dinero, supuestamente
por efectos de impuestos, seguros, gastos legales o cuotas por morosidad. Otros
tratan de convencer al cliente que no vuelva a financiar la hipoteca con otra
agencia al darle información incorrecta y haciendo que pague más de lo debido.
Aparte de cuidarse de
agentes hipotecarios deshonestos, Varcoe recomienda tener en cuenta lo siguiente
para asegurarse de no pagar más de lo necesario al sacar una
hipoteca:
Evite tener que comprar un
seguro hipotecario privado (private mortgage
insurance, PMI). Todo comprador
cuyo depósito sea menor del 20% del precio de compra tiene que pagar por un
seguro hipotecario privado (PMI) además de pagar el préstamo y los intereses. A
diferencia de los intereses de la hipoteca, el pago al PMI no puede usarse para
reducir los impuestos.
Para no
tener que comprar un seguro PMI, muchas personas obtienen un préstamo conocido
como 80-10-10 que, en realidad, resulta ser dos hipotecas con un depósito
inicial del 10%, financiamiento del 80% y un préstamo adicional del 10% restante
que se usa para lograr que el depósito acabe siendo del 20% y así se evita
comprar el seguro PMI. Muchos otros favorecen los préstamos 80-15-5, en el cual
el depósito inicial es de sólo 5%.
Apunta Varcoe que la
desventaja es que entonces se está pagando dos hipotecas en vez de una, y la del
monto menor tiene una tasa de interés mayor. Empero, si la cantidad que se
ahorra al no pagar el seguro PMI es mayor que el costo del segundo préstamo,
entonces sí vale la pena este tipo de préstamo. Es recomendable pedir al
personal de la institución financiera que ofrece el préstamo que haga el cálculo
para hacer la comparación.
Los
costos de cierre son más altos al principio del mes. Esto
se debe a que
desde
la fecha del cierre, se tienen que pagar los intereses de la hipoteca hasta que
se haya pagado por completo la cantidad principal del préstamo. Por lo general,
las instituciones hipotecarias establecen las fechas de pago para que coincidan
con el mes calendario, por lo que al cierre uno paga los intereses que se deben
entre el cierre y el primer pago mensual completo.
Esta
costumbre significa que los costos de cierre serán mayores si el cierre es al
principio del mes en vez de al final. Sin embargo, el primer pago mensual de la
hipoteca se tendrá que pagar hasta un mes después, lo que significa que a la
larga no pierde nada de dinero.
Si va a ocupar la casa por
mucho tiempo, tal vez no convenga una hipoteca con tasa ajustable
(adjustable rate mortgage, ARM). Estas hipotecas
tienen una tasa de interés variable, lo que con frecuencia aumenta la cantidad
de dinero que se puede pedir prestado. A su vez, esto aumenta la cantidad de la
comisión que recibirán las instituciones financieras, lo que las anima a
intensificar su mercadeo de las hipotecas ARM por sobre las que tienen una tasa
de interés fija.
Ciertamente las tasas bajas
de intereses iniciales son atractivas. Sin embargo, al fluctuar según la
economía y el manejo monetario nacional que lleve a cabo la Reserva Federal, los
intereses pueden aumentar a niveles difíciles de pagar. Si piensa quedarse en la
casa que compre por más de cinco años, es probable que le convenga mejor una
hipoteca de 30 años con tasa fija.
La cuota del agente es
negociable. Los agentes hipotecarios
compran hipotecas “a precio de mayoreo” y las venden “a precio de menudeo”, por
decirlo así. Antes de firmar la hipoteca,
En inglés